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调控收紧后的武汉样本楼市回归理性

日期:2018-10-30(原创文章,禁止转载)

全国新一轮收紧楼市调控政策的城市中,武汉是调控力度最大的二线城市。

2013年11月22日,武汉市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》(简称“汉七条”),核心内容是:外地人在汉购房,在该市纳税或者缴纳社会保险时间从原来的1年调整为2年。中国人民银行武汉分行同时规定,将二套房首付比例从6成提高至7成。

12月26日,武汉住房公积金管理中心发出《关于完善住房公积金政策支持职工解决基本住房需求的通知》,自2014年1月1日起,公积金贷款资格由原“认公积金贷款”调整为“认房也认公积金贷款”,不少居民的贷款额度随之“缩水”。

从贷款渠道到购房门槛的准入,新版限购令让武汉楼市的“高温”骤降。21世纪经济报道记者采访获悉,当前的武汉住宅市场,再度回归冷静,价量微跌,而开发商的拿地和推盘节奏也变得理性。

此前的2013年1-10月,武汉楼市月均成交量环比增幅约达10%。开发商推盘量大都以400套左右为基准,去化率基本都达60%以上。保利地产(行情,问诊)武汉某项目曾因为登记者太多,为了筛选真正的购房者,而将认筹金适当上调,但开盘当日仍然售罄。

“汉七条”出台后,武汉楼市走量节奏突然放缓。去年12月底,位于汉口近郊金银湖区域的祥生柏景湾,吉林哪家医院羊癫疯专科好推盘量仅70多套。同区域的沿海地产赛洛城开盘量也仅60套左右。在汉口核心区域,万科推出的汉口传奇,福星惠誉地产推出的福星华府,也没有迎来预期的成交比例。而12月开盘的楼盘也从此前的每月七十多个陡降为三十多个。

武汉市房地局公布的数据显示,去年11月,武汉新建住房销售登记备案面积为146.99万平方米,环比下降4.41%;成交套数为15142套,环比下降4.06%;成交均价7001.92元宁夏癫病症状军海砺攻勊/平方米,环比下降0.33%。在土地市场,“汉七条”出台后的两场土地拍卖会,集中出让土地26宗中,17宗以底价成交。

“到现在为止,楼市的观望情绪还在继续。”业内分析人士告诉21世纪经济报道记者,成交量下降的趋势更为明显。

中国指数研究院(华西宁市城西区母猪疯的治疗医院那里最好中)研究总监李国政表示,武汉购房者中,本地与外地的比例大约是1:1,虽然缴纳社保的具体年限没做统计,但新政肯定将延缓购房需求释放。

值得注意的是,高端楼盘所受到的影响却相对较小。

仲量联行统计数据显示,2013年第四季度,武汉高端住宅成交约8700套,同比增长84%。“也就是说,高端住宅受汉七条的影响相对较小。”仲量联行武汉总经理李杰分析鹤岗市哪里治疗癫痫病,高端住宅的消费人群对资金和贷款政策的反应相对滞后,成交受影响较小。不过,此后,“汉七条”可能影响高端住宅的大户型去化速度,开发商会更多转而开发中小户型。

楼市的微妙变化,让开发商也不得不再度调整开发思路。

“开发商开始放出更多的折扣。”上述业内人士说。武汉光谷区域一楼盘推出了零首付的购房活动,更有楼盘将缴纳首付的时间延长1个月,甚至有部分楼盘开始直接打折。

不过,据武汉中心区某项目的销售经理介绍,每个楼盘都会制定一定的折扣和优惠幅度,只是在市场好的时候,折扣很少放给购房者,“汉七条”出台之后,这些楼盘加大了折扣发放力度,但原定的总价并没有松动多少,也就是说,房价依然维持在相对稳定的阶段。

但去化速度变慢,开发商的营销策略开始转变。“由大规模蓄客,集中开盘,转为快速小幅加推,以把握住有效的客户。”搜房网一位市场研究负责人士坦言,蓄客到位了,看到购房者具备购买力,开发商一般会加推转换,以免客户流失。

“开发商目前的思路是,尽量采用各种办法,延长蓄客时间,或者调整开盘节奏,营造供需平衡。”上述业内人士指出,开发商现在的营销思路,还会加大对观望客户的刺激,引导购房需求的释放。(编辑 徐炜旋)

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